近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及基金(jīn)份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基(jī)金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析(xī)基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派(pài)息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响(xiǎng)正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位(wèi)基金份(fèn)额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时(shí)需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关(guān)的指标(biāo)有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持有。建议(yì)投资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)的(de)资(zī)产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主要来自(zì)底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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