万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪宅(zhái)被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的(de)那么简单(dān)。

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　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的(de)处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实(shí)际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的(de)报(bào)道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思基本都是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事(shì)执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权(quán)利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫(hè)集(jí)团进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是每平米(mǐ)20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的(de)树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到(dào)这(zhè)个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思p>

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的(de)中赫(hè)集团，发(fā)现其(qí)深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金(jīn)辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什(shén)么又要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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