5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排(pái)名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行(xíng)业(yè)也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策(cè)出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的(de)浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一季(jì)度十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也(yě)是(shì)一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地产公司也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分化，要关(guān)注(zhù)将受益(yì)于(yú)行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提(tí)升，再(zài)次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大(dà)多(duō)数(shù)城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的(de)企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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