5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的(de)总份额(é)均较4月28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长。根据(jù)基金(jīn)一季(jì)报统计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识(shí)形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字>

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似(shì)乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续(xù)。数(shù)据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进(jìn)入大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分(fēn)类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排(pái)名前(qián)五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一(yī)的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的(de)首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去(qù)持(chí)续观察国(guó)企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本保持低(dī)位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不(bù)确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本(běn)面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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