近两年火爆(bào)的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除五斤等于多少克，五斤等于多少克千克息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该五斤等于多少克，五斤等于多少克千克类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息(xī)，但不(bù)等同于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的(de)过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额(é)根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是本(běn)金之上的(de)增值部(bù)分不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的(五斤等于多少克，五斤等于多少克千克de)“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了(le)解公(gōng)募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设(shè)反映在基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场(chǎng)独(dú)立的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金(jīn)上述(shù)负责人(rén)也称。

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