饱(bǎo)受争(zhēng)议的二(èr)手房交易(yì)中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人信(xìn)息(xī)等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易(yì)当事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价(jià)等十(shí)方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席(xí)分析师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来(lái)说属于金额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于二(èr)手房交易成(chéng)本(běn)较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利(lì)用信息不(bù)对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其(qí)中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务(wù)在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行为及其(qí)主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价值(zhí)不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢)，一(yī)套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍(shào)，目(mù)前(qián)房地产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费标准的(de)最早依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的(de)收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北(běi)京二柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢(èr)手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际(jì)收取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具(jù)体收(shōu)取过程中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基(jī)本服务和(hé)延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事人(rén)出(chū)具收费清单(dān)柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢，列明收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施(shī)进(jìn)行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门(mén)依法查处(chù)不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违(wéi)规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入(rù)国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费(fèi)要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费就不(bù)同(tóng)，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来如(rú)何具(jù)体认定其(qí)中的细(xì)则(zé)，还需要看各(gè)城市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服(fú)务领域的(de)调(diào)整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很(hěn)多(duō)房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样(yàng)的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能(néng)通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情况，一些(xiē)房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房(fáng)者单边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推(tuī)高(gāo)了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易(yì)中操作的透(tòu)明度，也有利于(yú)房(fáng)价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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