万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了(le)收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的(de)处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债(zhài)权的，人(rén)民(mín)法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地(dì)等(děng)选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责(zé)任公(gōng)司成为(wèi)了(le)唯一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高(gāo)的(de)国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了(le)中赫集(jí)团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权(quán)出(chū)质记录(lù)。质权人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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