导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披(pī)露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需(xū)平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布(千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗bù)，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设(shè)行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向经济(jì)带千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗、都(dōu)市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必会(huì)进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差异也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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