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　　一线城市(shì)，也不端(duān)着了(le)。

　　昨天，深圳取(qǔ)消二手房指导(dǎo)价(jià)的(de)消息在房产圈刷屏了。

　　这条消(xiāo)息(xī)为什么这么重要？首先二手房指导价被(bèi)称为“核弹级”政(zhèng)策，其次深圳几乎是最后一(yī)个还在(zài)“认真”实施(shī)这条政策的城市，最后(hòu)深圳是房价前三的核心(xīn)城市。所以，深圳(zhèn)的一举(jǔ)一动都具有风向标(biāo)意义。

　　有分析(xī)人士指(zhǐ)出，深(shēn)圳二(èr)手房指导价如果取消，首先有利(lì)于(yú)深(shēn)圳(zhèn)二手房回暖，然后(hòu)二手房回(huí)暖(nuǎn)有利(lì)于深圳楼市总体回暖，最后深圳(zhèn)楼市回(huí)暖(nuǎn)有利(lì)于全国楼(lóu)市回暖....

　　看(kàn)吧，这妥妥的“蝴(hú)蝶效应”。

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　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨(zuó)天，深(shēn)圳疯传“二手房指导价”正式结束。传言称(chēng)：二手房(fáng)贷款不按官(guān)方参考(kǎo)价（指导价），银行核定房价以网签备案价和评估价(jià)孰(shú)低为准。

　　自此，参(cān)考价真正变成了“参考价”。

　　目前没(méi)有(yǒu)看(kàn)到官方文(wén)件。据(jù)证券时报21日消息，目前深圳多(duō)家大行表示(shì)“尚未接到正式通知，目前仍(réng)按参(cān)考价办理按揭”。所以(yǐ)还需要持续的关(guān)注。

　　易居研究院(yuàn)研究(jiū)总监严(yán)跃进认为，本(běn)次政策大概(gài)率为真，更多体现(xiàn)为银行(xíng)贷款(kuǎn)等(děng)领(lǐng)域按照(zhào)新的(de)规则(zé)进(jìn)行，但不会出台正式文件。

　　有(yǒu)时候，有些事情，是不用发(fā)文件的(de)。毕竟可(kě)以“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市(shì)二手房指导价横空(kōng)出世。当时，深圳一(yī)口(kǒu)气公布了全市3595个(gè)小(xiǎo)区(qū)的参考(kǎo)价，很(hěn)多南山、福(fú)田、宝(bǎo)安(ān)中(zhōng)心区的高价盘，直接按照当时(shí)的市场价(jià)打了5折(zhé)、6折(zhé)来“指(zhǐ)导”，银(yín)行只能按照指(zhǐ)导价来计算首付、发放贷款(kuǎn)。

　　当时大家还(hái)不觉得厉害，但经历(lì)了这两年(nián)的(de)痛苦(kǔ)，才(cái)深知为啥叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举(jǔ)个例子，市场价(jià)1000万(wàn)的房子，如果(guǒ)不“指导”，可以(yǐ)首付3成即(jí)300万；如(rú)果指导(dǎo)价打七折即(jí)700万(wàn)，那么首付3成(chéng)210万，加(jiā)上需要全款支付(fù)的部(bù)分，实际首付去(qù)到了(le)510万，相(xiāng)当于首付(fù)5成了（多给(gěi)210万(wàn)首付(fù)）。这直接让大批量买家，失去了购房(fáng)能力，相当(dāng)于(yú)强势“降杠杆”。

　　自深圳推行二手(shǒu)房参考价(jià)以后，东莞、宁波、成都、三亚、西安、合肥、广州等(děng)10多个城(chéng)市陆续跟(gēn)进。事实也确实证明了，这条政策的“核(hé)弹”级别。

　　到了2021年10月(yuè)，根据安居客(kè)的(de)统(tǒng)计(jì)，实施二手房指导价的10个城市，有8个挂(guà)牌价降了(le)。

　　2022年受到疫情的影(yǐng)响，二手房更是惨不忍睹。以2022年12月数(shù)据为例，全国70个大(dà)中城市房价只(zhǐ)有6个同比上涨，其(qí)他(tā)的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据深圳乐(lè)有家研究中心数据显示(shì)：成交(jiāo)量上(shàng)，二手房指导价出(chū)台当年，深圳二手住宅成交量同比下滑(huá)57％。2022年(nián)继续腰斩，成(chéng)交量同比下滑47％，全年成(chéng)交量仅(jǐn)2.2万套，创(chuàng)近二十年最低记录，相较2020市(shì)场(chǎng)高峰(fēng)缩(suō)水近(jìn)八成。

　　价格(gé)方(fāng)面，与二手(shǒu)房指导价(jià)发布当月相比，如今二(èr)手房挂牌价低于及接近参考(kǎo)价的房(fáng)源占比大幅增加。2023年一季度，深圳(zhèn)各区二手(shǒu)房成交TOP10小区中，过半(bàn)成交价(jià)低(dī)于参(cān)考价。

　　只有真实(shí)经历其(qí)中的人，才(cái)能(néng)深切的感(gǎn)知其威力。

　　深圳房(fáng)东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据(jù)说一位码农三年前高(gāo)杠杆买了2套华润城(chéng)，月供12万，最(zuì)终(zhōng)亏损1000万破产。据(jù)媒体推测(cè)，如果案例属(shǔ)实，买家的实(shí)际购房成(chéng)本高达20万/平，目前价(jià)格跌至14万/平(píng)，叠加这三年的(de)房贷和持(chí)有成本(běn)，差不多亏损超千万。

　　深(shēn)圳一大批人(rén)这两年感受(shòu)到了(le)太多“心酸”。二手房成交(jiāo)量创下(xià)多年新(xīn)低，学区(qū)房神话不(bù)再，房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介的日子难过，投资客(kè)挥泪(lèi)斩仓....

　　在(zài)稳楼(lóu)市的基调下(xià)，2022年(nián)以来，实施了二手房指导价的城市陆陆续续低调退出，目前只(zhǐ)有深圳还是最后的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风向标(biāo)”意义明显

　　最近一线(xiàn)城市也(yě)不端着(zhe)了。

　　近日，北(běi)京在房(fáng)山(shān)区试点多(duō)子(zi)女家庭和职住平(píng)衡家(jiā)庭购房支(zhī)持政策。上海也考虑予以多(duō)孩(hái)家(jiā)庭在新(xīn)房(fáng)计分制(zhì)度(dù)政策(cè)上的支(zhī)持(chí)。

　　从最新公(gōng)布的(de)3月份70个大(dà)中城市商品住宅销(xiāo)售价格变动情(qíng)况来看(kàn)，广州、深(shēn)圳的新房、二(èr)手(shǒu)房价格仍然是同比去年依(yī)然(rán)是下降的。

　　北京、上海已经(jīng)同比(bǐ)增长(zhǎng)了，其他二(èr)线城市(shì)如(rú)杭(háng)州(zhōu)、成都、南京、合肥等(děng)城市(shì)价(jià)格都(dōu)是(shì)同比上涨的。

　　广州、深(shēn)圳能不急吗？

　　事实上，上(shàng)面可能更急。3月份，两部(bù)门联合发文(wén)，全面推(tuī)动(dòng)二手房(fáng)“带押过户”全(quán)国实(shí)施，这是一条被广泛好评的新政。对于(yú)激活(huó)二(èr)手房交易，具有定海(hǎi)神针(zhēn)般的作用(yòng)。

　　住建(jiàn)部部长倪虹近日更是指出：建筑业、房地产企业(yè)要发挥国民经济“顶(dǐng)梁柱”“压舱石”作用。回归到常识，从字面理解(jiě)一下(xià)这两个(gè)词，意思就是(shì)——顶梁柱如果(guǒ)不行了(le)，上(shàng)面不(bù)就塌了(le)嘛(ma)？压舱石(shí)如果(guǒ)压不住，小(xiǎo)船不就翻了？

　　也(yě)许，今(jīn)年扶持楼市的政策，还有一大波正在路上...

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