万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其(qí)背后曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘开发(fā)商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资(zī)购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押(yā)物中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的(de)处置(zhì)主体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的(de)高端(duān)人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商品房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定(dìng)。<裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思/p>

　　也(yě)就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了(le)赫华恒瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其(qí)他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却(què)在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来(lái)的(de)五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思qí)在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次(cì)列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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