OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目(mù)的原始权(quán)益人相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国(guó)资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较(jiào)大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日(rì)平(píng)均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的(de)原(yuán)因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示(shì)，目前(qián)随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位(wèi)业内人士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对(duì)此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区(qū)类资产就回(huí)调不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金(jīn)收入受(shòu)不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目(mù)出租(zū)率下降事项，一度二(èr)级市(shì)场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募(mù)说明会(huì)上，运营团队表示了(le)对张江光大(dà)园(yuán)项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起了(le)市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情况，相关负责(zé)人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航(háng)天产业、信息技术等(děng)产业(yè)客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过(guò)签(qiān)署租赁(lìn)意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然(rán)收了三个月履约(yuē)保证金(jīn)给了(le)我们一(yī)些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完(wán)成去(qù)化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区(qū)域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一(yī)季度(dù)末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市(shì)场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的(de)调(diào)租和换租(zū)都(dōu)属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到出租(zū)率下(xià)滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两(liǎng)千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业(yè)。租(zū)户自(zì)身也(yě)会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需求(qiú)和预(yù)算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共(gòng)享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其(qí)他(tā)在开发的储备(bèi)项(xiàng)目(mù)，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区(qū)产业空(kōng)间资产上(shàng)市平(píng)台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第一步(bù)，也(yě)是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况(kuàng)需(xū)要解决，但(dàn)是这和(hé)我们(men)在张江科学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历(lì)的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化(huà)解当前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持(chí)预期和(hé)市场的信心。”

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