近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应了(le)解资产类型和(hé)分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额持有人(rén)实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下(xià)，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额(é)的分红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强投资者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的(de)信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的(de)比(bǐ)例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投资者在魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部(bù)收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益(yì)魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预(yù)测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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