5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年(nián)特殊的(de)行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额(é)，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代qí)中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三(sān)个(gè)季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券(quàn)商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房企的(de)融资成(chéng)本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集(jí)中度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一思路(lù)的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次(cì)是销售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表(b二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代iǎo)现较好(hǎo)之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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