文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地(dì)产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心(xīn)参(cān)与财(cái)税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行过长期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快(kuài)住房建(jiàn)设的(de)通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化(huà)、住房(fáng)供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发(fā)时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极(jí)大(dà)作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的(de)初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商(平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思shāng)而言，预售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资占固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产融(róng)资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是(shì)两个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或短期(qī)不(bù)能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价(jià)计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对(duì)于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定(dìng)金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增(zēng)加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第(dì)三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公平(píng)的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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