导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包(b张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语āo)括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我(wǒ)们(men)根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时(shí)代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将(jiāng)体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了(le)中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(hu张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语ò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省际(jì)流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望(wàng)提高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人(rén)，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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