5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对于房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最高的(de)是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第33位。排(pái)名(míng)第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等(děng)几类(lèi)行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似的行业(yè)也(yě)出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这(zhè)样(yàng)的(de)认识(shí)转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述(shù)时(shí)间段恰好排(pái)名前(qián)五的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大(dà)幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在(zài)深(shēn)圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性机会(huì)依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的(de)融资成本(běn)退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思，优质的开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一(yī)季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速(sù)的(de)增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的(de)增长，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过程中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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