近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的(de)时应了解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额(é)持有人实(shí)际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这类产品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等(děng)同于(yú)债(zhài)券的(de)固定(dìng)利息回(huí)报，而是由(yóu)可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素(sù)的影响，投资(zī)收益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年限到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经(jīng)营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会(huì)进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和(hé)评估项目(mù)底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的(de)经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综合实(shí)力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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