文：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了(le)，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当(dāng)然二次房改是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落(luò)实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zh武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义ì)度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进度在(zài)完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的(de)本质(zhì)是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的(de)需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列(liè)问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取(qǔ)买家的(de)订金(jīn)，采用(yòng)类似(shì)租(zū)金的(de)分期付(fù)款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发(fā)商在(zài)预(yù)售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市(shì)化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的(de)福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高了居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用(yòng)于有关(guān)的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的(de)建安成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得(dé)到购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对(duì)期(qī)房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付节点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机(jī)制或交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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