5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难(nán)发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业(yè)务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时(shí)代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公(gōng)司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其(qí)中持(chí)续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的(de)也是一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数10电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊00增强(qiáng)则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能(néng)力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企(qǐ)业的(de)资(zī)产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的(de)角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途更为光明(míng)。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心城市(shì)，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库(kù)存压力、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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