近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年度可(kě)分配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映(yìng)这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起到(dào)投资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份额(é)净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的(de)信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本(běn)金(jīn)之上的(de)增值(zhí)部分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的(de)归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而(ér)形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，因此将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包含了投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目(mù)的(de)土地或(huò)建筑(虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么zhù)的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年(nián)报中(zhōn虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么g)披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营活动产(chǎn)生；可(kě)供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项(xiàng)目(mù)的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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