“现在的(de)房地产很难再(zài)出现像过去十年的系(xì)统性行情。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行(xíng)业分化的愈加(jiā)明显，让机构(gòu)和投资者的关注度从板块向(xiàng)单个(gè)标(biāo)的(de)转移。上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行业(yè)来看，无论是业绩，还(hái)是(shì)估值，房地产(chǎn)都已经(jīng)双杀(shā)到了最(zuì)底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的空间已经不大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如(rú)何寻找(zhǎo)房地(dì)产(chǎn)个(gè)股的阿尔(ěr)法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产赛道中(zhōng)进行(xíng)选择，需要非常小(xiǎo)心，避免选(xuǎn)了半天，标的公司出(chū)现爆(bào)雷(léi)的(de)情况。除(chú)此(cǐ)之(zhī)外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下三个基准：有(yǒu)大的国资(zī)背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如(rú)果(guǒ)关注一下今年房地产的开发资金来源，可以(yǐ)发现，其实(shí)银行的信贷倾(qīng)向是不(bù)太(tài)愿意(yì)给房企贷款的，房企(qǐ)的主要资金来源来自新盘的销售(shòu)。但今(jīn)年新房的销售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从(cóng)银行拿到(dào)钱，其(qí)实主要还是(shì)那些(xiē)有国企(qǐ)背景的房(fáng)企，民营房企相对比谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义较困(kùn)难，所以整个行业出现(xiàn)了一个很明显的分化，无论(lùn)是在(zài)销售，还是融资(zī)等各个(gè)方面都非(fēi)常明显。现在(zài)有国资背景的房企在资本市场表现相(xiāng)对较好，但没有国资背景(jǐng)的民营(yíng)房企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地产(chǎn)行业内，我(wǒ)们的逻(luó)辑是，“寻找最(zuì)后的赢家”。而具(jù)体到如何挖掘，我们会(huì)特别重视企业的成本优(yōu)势(shì)，更具体一(yī)点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不是(shì)行业内的最(zuì)低水(shuǐ)平；利润率(lǜ)是不是行业(yè)内最高的；融资成(chéng)本是否是行业内最低的(de)；建安成(chéng)本是否(fǒu)也是(shì)业内(nèi)最低的(de)；这些都(dōu)是我们看重的一家(jiā)房企的综合成本(běn)。

　　需要注(zhù)意的是(shì)，能(néng)够同时(shí)满足上述条件的房企并不(bù)多。即便是在(zài)国央企中，仍有部(bù)分房企出现了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股(gǔ)为例(lì)，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理发现，截至2022年(nián)末，天(tiān)房发(fā)展、陆(lù)家嘴、格力(lì)地产、西藏城投(tóu)、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央(yāng)企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建发(fā)展、京(jīng)投发展、光明地产、云南(nán)城(chéng)投、首(shǒu)开股份、珠江股份(fèn)、城投(tóu)控股等国央(yāng)企房企也踩(cǎi)了“三道红线(xiàn)”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需(xū)警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不(bù)难看出，即便是有(yǒu)着较(jiào)稳健特色的国央企房企，其财务(wù)指标称得上完全健康的仍(réng)是少数。而更加值得注意(yì)的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国企开始大举扩张(zhāng)。而这(zhè)无(wú)疑(yí)又进一步(bù)考验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度(dù)的(de)张弛有度尤(yóu)为(wèi)重要(yào)，节(jié)奏(zòu)把握准确，有助于房企储备优质“弹药(yào)”；但过(guò)于乐观的(de)预判未(wèi)来(lái)市(shì)场(chǎng)，以(yǐ)及过于激进(jìn)的扩张拿地节奏也有可能让房(fáng)企重(zhòng)蹈此前的(de)高(gāo)杠杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈(chén)昊扬以其配置(zhì)的一(yī)家房企进行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例(lì)都维持在33％左(zuǒ)右，完全没有(yǒu)增加杠(gāng)杆比例。而到(dào)2022年，这家房企明显感(gǎn)觉(jué)到机(jī)会来了，其开始在一(yī)线(xiàn)城市进行大举拿地，净负债(zhài)率(lǜ)也(yě)由(yóu)此前的33％左右水准提(tí)高到45％左(zuǒ)右，涨了接(jiē)近三分之一。与(yǔ)此同时，该房(fáng)企新购入地块也实现了快速的开盘利用率(lǜ)，预计(jì)今年会(huì)有(yǒu)更(gèng)多的楼盘入市。像这(zhè)类企(qǐ)业(yè)就符(fú)合“最后的赢(yíng)家”的特点。一(yī)方面，在于(yú)它本身(shēn)储备了很多弹药(yào)，去(qù)年拿地超1000亿(yì)元(yuán)，且其(qí)中一半在(zài)一(yī)线(xiàn)城市，另外一半(bàn)也主要集(jí)中在(zài)强二(èr)线(xiàn)和(hé)二(èr)线城市；另一方面，它的扩张(zhāng)是有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道，与之相(xiāng)反，有些房企的扩张速(sù)度(dù)让人感觉(jué)又(yòu)回到了(le)2016年、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的(de)民(mín)营企业的影子(zi)。虽(suī)然说，见(jiàn)到(dào)机会时要出手，但(dàn)出手的章法仍要(yào)小(xiǎo)心，如果负(fù)债率扩张(zhāng)得太快(kuài)，但未(wèi)来(lái)的(de)两年市(shì)场没有想象得那么好(hǎo)，可能会(huì)重蹈(dǎo)覆辙。

　　那(nà)么如(rú)何来衡量一家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要还是看房企的(de)净负(fù)债(zhài)率水(shuǐ)平，在我(wǒ)看来(lái)，这个比例如果超过60％，就是(shì)扩张得(dé)过于快速了。

　　不难(nán)看出，这一标准要比(bǐ)“三道(dào)红线”对房企的净负债(zhài)率要求不得(dé)高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产行业的复苏速度并没有(yǒu)那么快，所以要规避公司净负债率提高到一个(gè)比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极(jí)的房(fáng)企梳(shū)理发现，中交地产、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发(fā)展(zhǎn)等房企(qǐ)2022年净负债率都在(zài)60％之上。其中，中交地产净负债(zhài)率持续(xù)居高不(bù)下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明(míng)对比(bǐ)的是，华润置地、中(zhōng)国海外发展、万(wàn)科A、滨江(jiāng)集团(tuán)、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等(děng)房企在践行较积(jī)极的(de)拿地策略的(de)同(tóng)时，也较好(hǎo)地(dì)控(kòng)制(zhì)了公司的扩张速度(dù)与净(jìng)负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)个别(bié)民(mín)营(yíng)房企(qǐ)

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际(jì)上，他们是以同一筛选标准来看国央(yāng)企与民营房企，但在各维度的实(shí)际(jì)表现(xiàn)上(shàng)，国(guó)央企确实会更胜一(yī)筹。如(rú)国央企的融资(zī)成本更低，融资渠道(dào)也更顺畅(chàng)，能够(gòu)做到想融就融，这样，国央企自(zì)然而然就具有天然优势(shì)。

　　虽然对比民(mín)营房企，机构更加看好国央(yāng)企(qǐ)，但这(zhè)也并不意(yì)味着(zhe)，民(mín)营企业中就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数(shù)民营房企同样受到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集(jí)团的(de)十大(dà)流通股东中新进了“中(zhōng)国工商银行(xíng)股份有限公司－景顺长城中国回报灵(líng)活配置混合型(xíng)证券投资基金(jīn)”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自(zì)2021年开始(shǐ)，百(bǎi)亿私募珠海阿巴(bā)马(mǎ)资产管理有限(xiàn)公(gōng)司就长(zhǎng)期持有滨江集团。根(gēn)据一季报，该资产公司(sī)的几(jǐ)只产(chǎn)品合(hé)计持(chí)有滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的(de)受青睐，和其自身的(de)基本面表现(xiàn)存在一定关系。2020年以来的(de)近三年时间，房地产市场整(zhěng)体在(zài)走“下坡路”，但(dàn)作为杭州本土房企的滨江集团仍是表(biǎo)现出较(jiào)强(qiáng)的韧(rèn)劲，2020年以来(lái)，滨江集团在(zài)业绩(jì)表现(xiàn)、销售(shòu)规(guī)模(mó)、新增土储(chǔ)、股价表现等多维度(dù)都表现了较强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季报，今年一季度，滨江集团(tuán)更是实现(xiàn)了扣非归母净利润(rùn)5.41亿(yì)元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能保持自身(shēn)业绩的持(chí)续增长(zhǎng)，和滨江集团扎(zhā)根杭州的战(zhàn)略(lüè)布局关系密切。根据(jù)2022年年报，滨江集团有近七成营收来(lái)自杭(háng)州地(dì)区(qū)，而在(zài)2021年，杭州地区的营收比重只占到近六成。近三年持续稳居杭州房(fáng)企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州(zhōu)的土储补(bǔ)充同样较为积极，根(gēn)据诸葛找(zhǎo)房、住在杭州网(wǎng)数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州(zhōu)的(de)本土第一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较(jiào)突出表现，也让滨江集团的房企排(pái)名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江(jiāng)集团的房企排(pái)名已(yǐ)冲进前十，根据中指(zhǐ)数据(jù)，2023年前(qián)4月，滨江集团(tuán)实(shí)现销(xiāo)售(shòu)额(é)607.3亿元，位列(liè)房(fáng)企(qǐ)第九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至今(jīn)，滨(bīn)江集团股价翻了超(chāo)一倍以上(shàng)，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的(de)集中(zhōng)调研。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机(jī)构调研(yán)。

　　产业链(liàn)布局(jú)重点移至存量赛道(dào)

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只(zhǐ)是(shì)房地(dì)产产业(yè)链上的(de)中游环节，其上游主(zhǔ)要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供应(yīng)商，而下游应用行业主要包(bāo)括中介服务、家用电器、物业管(guǎn)理(lǐ)、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开发环(huán)节(jié)与(yǔ)上游材料端息息相关(guān)，新盘开(kāi)工不足导致上游不被(bèi)看好(hǎo)，机构寻觅个(gè)股(gǔ)阿尔(ěr)法的思路渐渐移至下游(yóu)。“中国房地产(chǎn)行业在进入存(cún)量(liàng)房时代，所(suǒ)以对地产产业(yè)链，尤其是偏消费属(shǔ)性的家装(zhuāng)家居领域，我们相对看好(hǎo)，因(yīn)为居民保有(yǒu)的住房(fáng)规模越来越大(dà)，随着时间的增(zēng)加(jiā)，内装(zhuāng)更新(xīn)的需(xū)求也会越(yuè)来越多(duō)。美国过去(qù)的数据充分(fēn)说明了这(zhè)一点，在新房销售见(jiàn)顶(dǐng)之(zhī)后(hòu)，家具(jù)消费的增长却一直都(dōu)很好(hǎo)。对于地产产业链，我们相(xiāng)对看好和内装相关的(de)行业，例如消费建材、家(jiā)居装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细(xì)分中相关赛道龙头年内表现的统计，目前暂居前两(liǎng)位的都是(shì)来自(zì)家(jiā)纺赛道的(de)公司，它们(men)分别是富安(ān)娜和水星家(jiā)纺，特(tè)别是前者(zhě)在月线(xiàn)连收七(qī)根(gēn)阳线的基础(chǔ)上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经(jīng)逼近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前(qián)者(zhě)为例，富(fù)安娜主要从事纺织(zhī)家(jiā)居、睡(shuì)眠家居、生(shēng)活类产品(pǐn)的研发、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而(ér)乐”和“酷(kù)奇(qí)智”自(zì)有品牌(pái)。第(dì)一季度报告显示，报告期(qī)内，富安(ān)娜(nà)实现营业收入约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不过实现(xiàn)归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报的十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，能够发现(xiàn)该(gāi)股(gǔ)早已成为(wèi)基金重仓股的天下，彼时包(bāo)括公募(mù)的中欧价值发(fā)现、中欧潜力价值、工银瑞(ruì)信灵(líng)动价值(zhí)、宝盈(yíng)新(xīn)价值和私募的明(míng)河2016，都在(zài)其(qí)中出现，占据了半壁(bì)江山。需要(yào)强调的(de)是，中欧的两(liǎng)只基金(jīn)都(dōu)是价值派基金经理(lǐ)曹名长在管的产(chǎn)品，首(shǒu)季其(qí)同(tóng)时重(zhòng)仓的房地产产(chǎn)业链股票还有金地集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾(céng)经风光(guāng)一(yī)时(shí)的家居板块也因疫(yì)情、消费(fèi)复苏(sū)进(jìn)程(chéng)缓慢等(děng)多因素一(yī)度(dù)沉(chén)寂，不过(guò)好在(zài)困(kùn)境反(fǎn)转露出曙光，家居板块中年内(nèi)表现最好(hǎo)的是志邦(bāng)家(jiā)居。同(tóng)一时间段，该股年内上涨已(yǐ)经(jīng)超过(guò)23％，从业绩来看，无论是营收还是归母(mǔ)净利润，公司都实现了(le)同(tóng)比双升。

　　从公(gōng)司的十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧(huì)眼独具，一季报中他管理的(de)广发策略优(yōu)选(xuǎn)和广发安宏回报均增加(jiā)了持股，而这两只产(chǎn)品也成为志谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义邦家居十(shí)大流通股股东(dōng)中仅(jǐn)有的(de)两只公募。有意思(sī)的是(shì)，他(tā)似乎对于定(dìng)制家居类标(biāo)的情有独钟(zhōng)，在另一家赛道公司(sī)金牌橱(chú)柜(guì)中，他(tā)管理的全(quán)部三只产品均登榜(bǎng)十大流通股股东，其也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越来越被机构(gòu)所青(qīng)睐(lài)，不过这类标的大多在香(xiāng)港上(shàng)市，如何选择(zé)成(chéng)为难题。对此，前(qián)述上海公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)举例分(fēn)析：“物业服务(wù)不是(shì)一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱很(hěn)辛苦，我选公司还是希望挣的是市(shì)场化应(yīng)该挣的钱，以我曾经买(mǎi)的绿城服(fú)务为(wèi)例(lì)，它在中高(gāo)端楼盘占(zhàn)比是比较高的，每(měi)年到(dào)期(qī)的合同(tóng)里(lǐ)提价(jià)成功率(lǜ)在(zài)30％～40％。它能做到(dào)滚动(dòng)的大部分(fēn)项目到期之后，经过两三轮(lún)合(hé)同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公(gōng)司很少，因为物业公司很容易一开(kāi)始(shǐ)是挣钱的(de)，后面因为保安这(zhè)些固定(dìng)人员成本的年度增(zēng)长，不(bù)过服(fú)务没(méi)有特别(bié)好，客(kè)户没(méi)有那(nà)么(me)满(mǎn)意，能做(zuò)到提(tí)价难度是非常大的。但是该公司能在(zài)业内做到到期之后提价率(lǜ)比较高(gāo)，这跟它的定位和比较好的(de)服务是(shì)有(yǒu)关系(xì)的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义