5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细(xì)作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却(què)断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也(yě)同步(bù)回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四(sì)季报(bào)，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二(èr)级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司(sī)就能够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的(de)认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰(qià)好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是(shì)二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和良(liáng)好的(de)不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察(chá)国(guó)企央(yāng)企在三个(gè)方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调(diào)整的过(guò)程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的(de)绝(jué)大(dà)多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企业，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音