文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并非像(xiàng)中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保适合初中生的网课平台免费，国家提供的免费网课平台障(zhàng)措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化(huà)解(jiě)这个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国适合初中生的网课平台免费，国家提供的免费网课平台香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明(míng)化机制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开(kāi)发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了(le)中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带(dài)动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们(men)的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国适合初中生的网课平台免费，国家提供的免费网课平台的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的(de)合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发(fā)企(qǐ)业预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义(yì)，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各(gè)地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房者的定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问题时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目(mù)前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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