文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的(de)最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需(xū)要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽说明(míng)楼宇的(de)地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效(xiào)率地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用推动了(le)房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预(yù)售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业(yè)的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却被迫(pò)继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大(dà)开发(fā)时(shí)代的(de)高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨(bō)付的(de)工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金(jīn)方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的(de)资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发(fā)商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购权(quán)合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计(jì)形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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