近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时应了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主要含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比收益(yì)来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基金份额(é)交易价格的变(biàn)化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额(é)持有(yǒu)人(rén)实际(jì)获得(dé)的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券(quàn)投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形式分配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前(qián)提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一(yī)，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异(yì)很大，大(dà)多数(shù)普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额(é)包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面(miàn)现金。含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比>

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综(zōng)合实(shí)力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人(rén)也(yě)称。

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