近两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

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　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预(yù)期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副(fù)总监(jiān)李华平(píng)也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派(pài)息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而(ér大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？)是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力(lì)的(de)改(gǎi)善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的分(fēn)红金额(é)进行计(jì)算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的(de)比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是(shì)持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两个：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类(lèi)的(de)资(zī)产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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