5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在(zài)今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二(èr)级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产等(děng)几类行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资(zī)机(jī)会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的(de)角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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