万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个位(wèi)于北京(jī张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表ng)海(hǎi)淀的豪(háo)宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表>从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业(yè)主确实已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权(quán)利(lì)保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的(de)方(fāng)式明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付(fù)全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋(wū)交付(fù)请求权优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)，可(kě)以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了(le)，“卖北(běi)京城最贵(guì)的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但最终都张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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