文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金(jīn)实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了(le)分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心(xīn)的(de)住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)面临住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期发展工(gōng)业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市(shì)化(huà)配套(tào)问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过(guò)程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内(nèi)地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资(zī)金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的(de)高(gāo)周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合(hé)格并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(s流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点hòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行(x流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点íng)申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流(liú)程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和(hé)改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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