近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还(hái)，在(zài)选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期(qī)分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设(shè)施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于(yú)未来(lái)分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额(é)完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变(biàn)化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临极大不(bù)确定性，这(zhè)是(shì)该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来(lái)自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的(de)比率(lǜ)也是(shì)变(biàn)动的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负(fù)责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分(f微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗ēn)红(hóng)的(de)时点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还表示(shì)，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立(lì)的(de)资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较(jiào)适合(hé)长期持(chí)有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资(zī)回报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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