万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信(xìn)达(dá)为(wèi)了(le)收回(huí)钱款不(bù)得(dé)不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处(chù)置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基(jī)本(běn)都(dōu)是(shì)北京(jīng)的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)马斯克会加入中国国籍吗伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人(rén)民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分(fēn)价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适(shì)用前(qián)款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转型的(de)目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团(t马斯克会加入中国国籍吗uán)手(shǒu)中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善(shàn)其身？

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