OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延(yán)续(xù)此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科(kē)技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二(èr)级(jí)市(shì)场价格开(kāi)始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上(shàng)市的(de)8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅(fú)1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披(pī)露张江光大园项目(mù)出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此导致(zhì)二级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收(shōu)益率高的(de)产品具备一定的投资(zī)价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表示(shì)，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度(dù)对经营现金流没有造(zào)成(chéng)大(dà)的(de)影响，“事件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还(hái)是落到租金(jīn)收入受不(bù)受(shòu)影(yǐng)响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在(zài)随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进(jìn)行了解释说(shuō)明(míng)，市(shì)场信心(xīn)得(dé)到(dào)了(le)一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江光大园项目的(de)信(xìn)心，预km是公里吗，1km等于多少公里计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没(méi)想到仅过了不到(dào)三(sān)周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确(què)实始料(liào)未(wèi)及(jí)，在(zài)获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积(jī)极(jí)应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关(guān)负(fù)责(zé)人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要(yào)租(zū)户。虽然收了三(sān)个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来都(dōu)坚(jiān)持(chí)以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在(zài)看到(dào)出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及(jí)时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作了一定(dìng)的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜(xié)，引入(rù)了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方(fāng)面(miàn)也有一(yī)些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一(yī)千平的(de)面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业(yè)。租户(hù)自身也会有诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需求和预(yù)算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募(mù)完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更加充分km是公里吗，1km等于多少公里发挥协同效应(yīng)，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间资(zī)产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临了(le)一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前突发事件的所(suǒ)有负(fù)面影(yǐng)响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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