万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的(de)是(shì)对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业(yè)主基本(běn)都是(shì)北京(jīng)的高端人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的(de)方式(shì)明确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部价(jià)款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他(tā)债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的(de)商品房(fáng)消费(fèi)者，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的(de)万柳书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(马斯克会加入中国国籍吗róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对(duì)手是(shì)当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然(rán)已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　马斯克会加入中国国籍吗>

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下(xià)北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如(rú)何能(néng)独(dú)善其身？

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