饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁优(yōu)势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明(míng)确经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务(wù)收费、严格(gé)实行明(míng)码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席(xí)研究(jiū)员李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介(jiè)来(lái)完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹(jiā)带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对居民(mín)造(zào)成额外的(de)负担，而且(qiě)这(zhè)些(xiē)服(fú)务事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进这项工(gōng)作(zuò)的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中，历来对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重点，将是对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额(é)不低的(de)中介(jiè)费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易双方(fāng)共同承(chéng)担(dān)经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依(yī)据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发(fā)的(de)《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意，可在(zài)规定的(de)收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前(qián)并(bìng)未明确具体的(de)中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可。而七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁(ér)房地(dì)产经纪(jì)服务机(jī)构在(zài)具(jù)体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出(chū)合适(shì)的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两部(bù)门在此次(cì)意见中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所或(huò)渠道，公示服务(wù)项目、服务内(nèi)容(róng)和收(shōu)费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的基本服(fú)务(wù)和延(yán)伸服(fú)务(wù)，应当分别明(míng)确服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)收费前应(yīng)当(dāng)向(xiàng)交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单(dān)，列明(míng)收(shōu)费标(biāo)准、收费金额(é)，由(yóu)当事人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规(guī)的行(xíng)为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信(xìn)息(xī)公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费率越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是(shì)规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对(duì)市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就(jiù)不同，各(gè)家(jiā)收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于(yú)当前两部门(mén)提出(chū)的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定其中的细(xì)则(zé)，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵(cī)，如(rú)产(chǎn)权抵押、不(bù)同(tóng)税费(fèi)等都可能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提出(chū)更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会(huì)出现中(zhōng)介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部(bù)分(fēn)费用也可(kě)能(néng)通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者单边收费的(de)行为。部(bù)分(fēn)中介(jiè)公司可能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费的(de)基础上，再次(cì)向房东(dōng)收(shōu)取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变(biàn)相推高了(le)房(fáng)价。两部(bù)门(mén)提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利(lì)于(yú)房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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