导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)，人口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单从人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据(jù)）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求(qiú)，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据(jù)两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其(qí)他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期(qī)。

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