文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开(kāi)发时(shí)代(dài)步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么(me)来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房(fáng)的(de)资金压(yā)力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字决(jué)了(le)制造商(shāng)的资(zī)金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的(de)进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临(lín)商(shāng)品房(fáng)的(de)需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人(rén)民银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或短(duǎn)期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工程(chéng)总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的(de)信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)建设(shè)过(guò)程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按工期(qī)支付(fù)房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资(zī)金(jīn)监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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