饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产经纪服(fú)务的(de)意见。意(yì)见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机构存在(zài)利用房源客(kè)源优(yōu)势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易(yì)当事人(rén)负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门(mén)从(cóng)加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严(yán)格实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较(jiào)高(gāo)、交易周期纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完(wán)成。但很(hěn)多中介(jiè)利(lì)用信息不对(duì)称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额外的(de)负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进(jìn)行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经纪服务(wù)行业(yè)关注最多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中(zhōng)介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分(fēn)价值(zhí)不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服务收费标准的(de)最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协(xié)商同意，可在规定的(de)收费标准基(jī)础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当(dāng)前北京二(èr)手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的(de)基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明(míng)确服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城(纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别chéng)乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市(shì)场监管(guǎn)部门会(huì)同有关部门依法查处(chù)不按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规(guī)的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监(jiān)管部门要(yào)依(yī)法依规纳入国(guó)家企业信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市(shì)场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文件而(ér)非规定(dìng)，未(wèi)来如何(hé)具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前(qián)市(shì)场看，经纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多(duō)房源在产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务行业(yè)的(de)专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的(de)中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介(jiè)费(fèi)，这部分(fēn)费用(yòng)也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房(fáng)产中介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利(lì)用其支(zhī)配地(dì)位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了(le)房(fáng)价。两部门(mén)提出严(yán)禁(jìn)操(cāo)纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操(cāo)作的(de)透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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