近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经数学中e等于多少，高中数学中e等于多少营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目前(qián)已包(bāo)含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于(yú)投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资(zī)收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，数学中e等于多少，高中数学中e等于多少基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额(é)的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据(jù)单位(wèi)基金份额(é)的(de)分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注二(èr)级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　数学中e等于多少，高中数学中e等于多少ong>特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派(pài)率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让金(jīn)等(děng)追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利(lì)润表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的(de)资(zī)产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调(diào)，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权效应相对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负责人也(yě)称。

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