文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别(bié)建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济(jì)规(guī)律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不(bù)少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模(mó)式(shì)等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年(nián)前在国务(wù)院(yuàn)发(fā)展研究中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题(tí)，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新的方式(shtan1等于多少，tan1等于多少兀ì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周转有着(zhe)独到(dào)的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了(le)分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适(shì)用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中国内地的(de)商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记(jì)和预告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款的形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房(fáng)也开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到(dào)民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)与股债(zhài)房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做提(tí)供了(le)资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而(ér)开发商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损害(hài)银行(xíng)利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节(jié)点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制(zhì)或(huò)交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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