饱受(shòu)争议(yì)的二手(shǒu)房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局联合(hé)发布了关于(yú)规(guī)范(fàn)房地产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过(guò)高费用(yòng)、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行(xíng)明(míng)码标价等(děng)十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地(dì)产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于(yú)金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？)非常(cháng)强的专业性(xìng)，居(jū)民往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息不(bù)对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过(guò)桥(qiáo)融(róng)资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担(dān)，而且这些服(fú)务(wù)事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手(shǒu)房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和(hé)调控的(de)主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务(wù)行业(yè)关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要(yào)监管的重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方(fāng)共同承(chéng)担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下(xià)发(fā)的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同(tóng)意(yì)，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费多少由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具(jù)体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具(jù)体收取过程(chéng)中，会(huì)结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公示(shì)服务项目、服(fú)务内容(róng)和收费标准，不得混合标(biāo)价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部(bù)门将(jiāng)会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施(shī)进行(xíng)重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门会(huì)同有关(guān)部门依(yī)法(fǎ)查处不按(àn)规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违反价格和(hé)反(fǎn)垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是(shì)规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出(chū)的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本(běn)应该由上(shàng)下家(jiā)各(gè)支付一(yī)半的中介费，但在一些(xiē)说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？热点城市(shì)的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现中介费及(jí)税(shuì)费均由购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担(dān)中(zhōng)介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上(shàng)，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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