5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化(huà)时代(dài)，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而(ér)目前(qián)居民的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求(qiú)或将回(huí)落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到(dào)供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(du形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句ì)应到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的(de)上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面则(zé)是公司拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第(dì)七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源(y形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句uán)和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于(yú)行(xíng)业(yè)集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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