5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示(shì)，以南(nán)方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìn黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅g)射到二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业(yè)也(yě)出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产(chǎn)品及服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包(bāo)括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的(de黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅)成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其(qí)次(cì)是(shì)销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分(fēn)化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实(shí)现了(le)业(yè)绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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