文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国一样在(zài)支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完(wán)全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的(de)房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制造(zào)商(shāng)的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行(xíng)开(kāi)设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配套(tào)问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不(bù)再适(shì)用于当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的(de)福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的(中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金或房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预(yù)售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了(le)居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民(mín)投资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前的(de)负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的(de)合(hé)同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合(hé)同向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断裂等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却(què)被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，绝大(dà)部(bù)分房款在(zài)房屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名trong>

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。