近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施(s哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点hī)资产的(de)经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华(huá)平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方(fāng)面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投(tóu)资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于未(wèi)来(lái)分红水平的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格走势(shì)的关键(jiàn)哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额(é)的(de)分(fēn)红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是(shì)本金之(zhī)上的(de)增值部(bù)分不同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是本(běn)金(jīn)与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分(fēn)之间的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不(bù)确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红及(jí)资(zī)产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的(de)分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时(shí)点，多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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