近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资(zī)标的(de)时(shí)应了(le)解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资(zī)人通(tōng)过基(jī)金募(mù)集材(cái)料和信息(xī)披露(lù)文(wén)件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持(chí)有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基(jī)于(yú)这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限较长的(de)特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shè描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句ng)余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在(zà描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句i)产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多重因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额(é)与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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