近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材(cái)料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基(jī)金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金(jīn)之上(shàng)的(de)增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特(tè)许(xǔ)经营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收(shōu)益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市在(zài)基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层资产的(de)经(jīng)营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力(lì)等(děng)多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会(huì)仍(rén吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市g)在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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