OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市场(chǎng)的(de)影响仍未(wèi)停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期(qī)已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)的事件(jiàn)继(jì)续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格(gé)有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易日二级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目(mù)前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好(hǎo)判断价格是(shì)不是已(yǐ)经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高(gāo)的(de)产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类(lèi)资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江北京亦庄开发区属于哪个区的 北京亦庄是几环REIT因(yīn)其一(yī)季报中(zhōng)披露的张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关(guān)事项进行了解释(shì)说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和线下(xià)的扩(kuò)募(mù)说明会上(shàng)，运营团队表示(shì)了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信心，预(yù)计(jì)签署意(yì)向书和(hé)合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情(qíng)况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖(gài)了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实际(jì)租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向书(shū)来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一(yī)些重(zhòng)要租(zū)户。虽然(rán)收了三个(gè)月履(lǚ)约保证金(jīn)给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全(quán)力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张江光大园一直以(yǐ)来都坚(ji北京亦庄开发区属于哪个区的 北京亦庄是几环ān)持以市场化(huà)运营为导向，历(lì)史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调(diào)租(zū)和换租都属于正常情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次项目的(de)大租户退租正(zhèng)好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到(dào)出(chū)租(zū)率下(xià)滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化(huà)，张润(rùn)大厦(shà)多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些(xiē)，单价也贵(guì)一(yī)些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以一千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了(le)一家，后续(xù)我们在资(zī)源(yuán)共享和(hé)联合营销方(fāng)面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科目(mù)前在(zài)管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的(de)储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一(yī)步(bù)，眼下我(wǒ)们可(kě)能(néng)面临了一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设(shè)发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突发(fā)事件(jiàn)的所有负面影响，维持(chí)预期和(hé)市场的信心。”

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