近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额(é)占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定(dìng200mm是多少米，2000mm是多少米)利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)200mm是多少米，2000mm是多少米置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经(jīng)济活(huó)力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了解底(dǐ)层(céng)资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之间(jiān)的比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不(bù)同而(ér)形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再能(néng)产生现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投资(zī)本(běn)金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的(de)时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个200mm是多少米，2000mm是多少米券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述(shù)负责人也(yě)称(chēng)。

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