文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如果按(àn)照经(jīng)济(jì)规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国(guó)务(wù)院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数(shù)居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的(de)需(xū)求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入(rù)中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划(huà)经(jīng)济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国(guó)内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登记和(hé)预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的带动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的(de)购房合(hé)同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的(de)预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一(yī)定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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