OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势(shì)，午(wǔ)后跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相关(guān)负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科(kē)技的(de)事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以(yǐ)来，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目前(qián)上(shàng)市(shì)的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出(chū)租(zū)率有所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动(dòng)。”一位业(yè)内(nèi)人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示(shì)，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不(bù)好判断价格(gé1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022)是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行董事高(gāo)如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大(dà)的(de)影响，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得(dé)这么(me)急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类资(zī)产就回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披(pī)露的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提振，二级市(shì)场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的扩募说明(míng)会上，运营(yíng)团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化(huà)后(hòu)，项目出租(zū)率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和(hé)核实(shí)工作，并同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实际租(zū)户(hù)需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手(shǒu)通过签署(shǔ)租(zū)赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积(jī)在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解(jiě)释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的(de)调租(zū)和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次(cì)项目(mù)的(de)大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下(xià)滑情况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一定(dìng)的(de)资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的(de)大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也(yě)会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身(shēn)需求和预算(suàn)挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都(dōu)变成(chéng)了一家，后续(xù)我们(men)在资源(yuán)共享和(hé)联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022做得更(gèng)好。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人(rén)表示(shì)，张(zhāng)江集(jí)团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产业空(kōng)间资产上市(shì)平台目标的(de)坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未来的(de)发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临(lín)了一(yī)些突发情况需(xū)要解决，但是(shì)这和我们在张江科学(xué)城这(zhè)三十年(nián)建设(shè)发展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能(néng)算是(shì)一个非常小的插曲。我们(men)有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突发(fā)事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持预(yù)期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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